Declarar el alquiler vacacional

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Si tienes casas para alquiler turístico, o estás pensando en lanzarte, este artículo te resultará interesante, especialmente si te has preguntado cómo tributa un alquiler vacacional después de haber realizado tu declaración de la renta.

Lo primero que has de saber es que el periodo de presentación cambia de ser trimestral a anual. Las declaraciones deberán presentarse entre el 1 y el 31 de enero de cada año, en relación con la información y operaciones correspondientes al año natural anterior.

Este nuevo plazo se aplicará por primera vez a las declaraciones informativas del ejercicio 2023, que se deberán presentar en enero de 2024. ¡Así que todavía queda!

Vamos a aclarar algunas de tus dudas sobre este momento.

‍A tener en cuenta antes de declarar

Según Hacienda, alquiler turístico es cuando permites el uso de una propiedad acondicionada y lista para habitar, y la promocionas en canales y portales de turismo con el fin de obtener ganancias. Esto es lo que dice exactamente:

Aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Como ves, aquí no entrarían alquileres de larga duración y, por tanto, los distinguen del alquiler turístico. Teniendo esto en mente, lo primero que debes hacer es diferenciar lo siguiente:

• El periodo durante el cual la vivienda ha estado alquilada. En este caso, debes declarar todos los ingresos y además puedes deducir los gastos relacionados con el alquiler en proporción a los días que haya estado alquilada.
• El periodo durante el cual la vivienda ha estado desocupada. En este caso, debes declararlo como una imputación de rentas, ya que la propiedad se encuentra vacía. Te cuentan más en este artículo de Declarando.

Para declarar los ingresos derivados del alquiler vacacional, es necesario distinguir si estás proporcionando servicios de alojamiento o no, ya que esto tiene un impacto directo en tus impuestos. Lo veremos más adelante.

Una vez aclarado esto, el primer paso que debes seguir es registrar tu actividad en el epígrafe 685 del Impuesto de Actividades Económicas (IAE) bajo la denominación de Alojamientos turísticos extrahoteleros.

El IAE es un impuesto directo que grava las actividades empresariales, profesionales o artísticas realizadas en España, y es aplicable tanto a personas físicas como jurídicas.

A no ser que el volumen de tus actividades de negocio sea superior a 1.000.000 € netos, no estarás obligado a pagar este impuesto, de acuerdo con lo establecido en el artículo 82.1 c) de la Ley de Haciendas Locales.

Sin embargo, sí deberás registrarte, tal como decíamos, en el censo, y presentar los formularios 036 o 037.

¿Qué información te pedirá Hacienda?

• Identificación del propietario o propietarios de la vivienda, del titular del derecho de cesión de la vivienda (en caso de ser distinto del propietario) y de las personas o entidades receptoras.
• Identificación del inmueble (incluyendo la dirección completa) con mención de la referencia catastral, si está disponible.
• Número de días en que la vivienda ha sido utilizada con fines turísticos.
• Monto percibido, si corresponde, por el propietario cedente por el uso de la vivienda.
• Fecha de inicio de la cesión.

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Opcionalmente, se puede proporcionar la siguiente información adicional:

• Número de contrato mediante el cual el declarante actúa como intermediario en la cesión del uso de la vivienda.
• Fecha de intermediación en la operación.
• Identificación del método de pago utilizado (transferencia, tarjeta de crédito o débito u otro medio de pago).
  

‍¿Tributan igual los hoteles que los apartamentos turísticos?

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Los ingresos obtenidos por el alquiler de apartamentos turísticos, en general, se considerarán ingresos del capital inmobiliario, siempre y cuando el alquiler se limite únicamente a proporcionar el uso de la propiedad durante un período de tiempo, sin incluir servicios propios de la industria hotelera.

Este tipo de alojamientos vacacionales están diferenciados, cada uno por su categoría, y Hacienda los distingue de la siguiente manera:

Cuando alquilas un apartamento turístico, tienes la opción de ofrecer una serie de servicios adicionales. Si los servicios que brindas son similares a los que se encuentran en los hoteles, los ingresos que obtienes por el alquiler se consideran ingresos de actividades económicas. Algunos de estos servicios podrían incluir:

• Recepción y atención al cliente en un espacio destinado para ello.
• Limpieza regular del apartamento y del alojamiento.
• Cambio periódico de ropa de cama y toallas.
• Ofrecer servicios adicionales como lavandería, guarda equipajes, acceso a periódicos, reservas, etc.
• A veces, incluso brindar servicios de comida y restauración.

Por otro lado, si no estás ofreciendo servicios similares a los hoteles, se considera que estás realizando un alquiler turístico cuando proporcionas servicios como:

• Limpieza del apartamento al inicio y al final del período de alquiler para cada arrendatario.
• Cambio de ropa de cama al inicio y al final del período de alquiler para cada arrendatario.
• Mantenimiento y limpieza de las áreas comunes del edificio, como el vestíbulo, las escaleras y los ascensores, así como de las zonas comunes de la urbanización, como áreas verdes, puertas de acceso, aceras y calles.
• Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para posibles reparaciones de fontanería, electricidad, vidrios, persianas, cerraduras y electrodomésticos.
• En general, los ingresos derivados del alquiler turístico se consideran ingresos de capital inmobiliario.

Además, si para llevar a cabo esta actividad cuentas con al menos una persona empleada a tiempo completo, los ingresos que obtienes por el alquiler turístico se consideran ingresos de actividades económicas.

Si hay períodos en los que la propiedad no ha sido alquilada, se generará un ingreso imputado correspondiente, al igual que en cualquier otra propiedad, que se calculará aplicando un porcentaje de imputación (1,1% o 2%) sobre el valor catastral de la propiedad, en función del número de días en los que no se haya utilizado con fines turísticos.
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‍¿Y el IVA?

Los alojamientos turísticos en los que el arrendador no brinda servicios habituales de la industria hotelera están exentos de pagar el IVA. En cambio, estos arrendamientos se consideran sujetos a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP-AJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), el cual establece los impuestos que deben pagarse por la adquisición de dichos bienes o derechos.

Las transmisiones patrimoniales onerosas son aquellas operaciones en las que existe un intercambio de bienes o derechos a cambio de un precio o contraprestación económica. En el contexto fiscal, se refiere a las transacciones en las que se transfiere la propiedad de un bien inmueble a cambio de un pago.

En estas situaciones, por tanto, el arrendador no tiene la obligación de presentar ni pagar el IVA, aunque si el ITP. Dicho impuesto se declara mediante el Modelo 600 indicando que se trata de una transmisión patrimonial con contraprestación económica. Será necesario completar un formulario por cada contrato de alquiler de temporada, ya que es importante identificar al arrendador (transmitente) y al inquilino (sujeto pasivo) de la transacción.

La cuantía del impuesto variará según la comunidad autónoma de residencia.

No obstante esto, si se ofrecen servicios propios de la industria hotelera, tales como los que hemos mencionado anteriormente, el arrendamiento de un apartamento turístico no estará exento del IVA y deberá tributar a una tasa reducida del 10%.

En este caso, será necesario presentar de manera obligatoria cada trimestre el formulario Modelo 303 de IVA y el formulario Modelo 390 del resumen anual del IVA. Además, tendrás la posibilidad de deducir los gastos asociados al desarrollo de la actividad, como por ejemplo la factura emitida por Airbnb.

‍Deducir los gastos de tus consumos

Con todo esto claro, es momento de deducir. Esta seguro es tu parte favorita (la nuestra también).

‍Si eres una persona física y asumes los pagos de los suministros, podrás realizar deducciones, pero estas estarán relacionadas únicamente con los días en los que la propiedad esté ocupada. En otras palabras, será necesario calcular la proporción de gasto correspondiente antes de proceder a la deducción.

Para ello, deberás dividir el gasto exacto anual de cada suministro entre 365 días y multiplicarlo por los días en que la propiedad haya estado alquilada en su totalidad. Ten en cuenta que los servicios como Internet, que tienen un coste fijo e invariable, independientemente de su uso, pueden deducirse íntegramente, por lo que no será necesario que hagas el cálculo más allá del total anual.

Por otro lado, en caso de ser una entidad legal, y si las propiedades están registradas a nombre de la sociedad, será posible deducir el 100% de los gastos, sin importar el nivel de ocupación.

Otra forma de deducir la totalidad de los gastos correspondientes será si el inmueble ha estado ocupado al 100% durante todo el año. Pero es importante saber que los gastos deducibles no deben exceder los ingresos brutos generados.

Para poder respaldar tus gastos y deducciones, será importante que mantengas un registro y orden de facturas. Como ya sabrás, es imprescindible ofrecer servicios como internet, agua, gas y electricidad para poder alquilar la propiedad con fines turísticos. En esto te podemos ayudar.

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Con Okismart, podrás llevar un control de tus consumos, centralizar todos tus suministros, facturas y proveedores. Descargar tus consumos es fácil y rápido gracias al fichero Excel que se genera automáticamente y que está siempre listo para ser descargado. Además, con el panel de control central, podrás controlar los consumos de cara a limitarlos para los huéspedes.

Por supuesto, tendrás a un equipo de expertos a tu disposición que se encargará de buscarte las mejores tarifas para que en tan sólo unos clics tengas contratados todos los suministros y servicios que tus propiedades necesitan.
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‍Los riesgos de no declarar o no todo
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En los últimos tiempos, la Agencia Tributaria ha intensificado los controles sobre las viviendas destinadas al turismo con el objetivo de regularizar este tipo de actividades y subsanar toda esa economía sumergida del sector del alquiler vacacional.

Por ello, crearon el modelo 179, una medida que exige a plataformas de alquiler vacacional, como Airbnb, Booking.com o Vrbo, proporcionar información sobre las propiedades anunciadas en sus sitios web. Esto incluyen también los datos de los propietarios, la ubicación exacta de la o las propiedades, el período de tiempo durante el cual ha estado alquilada y los ingresos generados por dicho alquiler.

Aunque este documento no lo han de adjuntar los propietarios en su declaración de la renta, hay que andarse con mucho ojo, ya que contrastarán los datos recogidos en el modelo 179 con la declaración de tus propiedades a fin de identificar aquellos alquileres vacacionales que se encuentran en situación irregular.

¿Quieres conocer las consecuencias?

La sanción a la que podrías enfrentarte varía según la consideración del impago como fraude leve, grave o muy grave, y será aún más severa en función de la Comunidad Autónoma en la que se ubique tu propiedad, pero deberás pagar entre el 50% y el 150% del monto no declarado. ¡Es mejor no jugársela!

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